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          做一個整村項目,并讓運營贏利

          日期:2022-04-15 16:11:38 來源:
          十多年前,我做第一個特色街區項目的時候,去全國各地做的比較好的幾個地方,做了一次全面認真調研,如安徽的宏村、浙江的烏鎮、江蘇的西塘和云南的麗江。
          我想找到更適合鄉村發展的模式。
          這些地方有一個共同特點,即都保持了原有的肌理和建筑風貌,經營發展旅游產業,人氣都很旺,房租都很高。
          不同點是,烏鎮、西塘是封閉的景區,收門票,宏村和麗江是開放景區,不收門票。
          烏鎮是把原住民全部搬遷出了景區,所以整個項目的拆遷成本非常高。而當時的西塘保留了原住民,但是管理又很成問題。宏村和麗江的景區管護成本也很高,政府的管護壓力也很大。
          那時,我們就在想,做運營到底能不能賺錢這個問題?
          企業以運營作為鄉村服務的切入點,會不會吃力不討好?當時我們定了一個目標:做一個開放式景區,3年,最多5年,實現運營盈利。
          這個目標有一個前提,即不讓政府出錢,通過社區資源對價市場,實現基礎設施建設。具體的運營思路是,通過公司與社區的聯營公司,實現自我造血;通過市場化手段,實現區域運營自負盈虧。
          這次冒險是值得的。因為我們做到了。我們是如何做到對呢?
          首先,我們選定的街區是臨河的,以前劃地安置的老舊街區,鋪面出租率只有10%左右,業態低端,街區基礎設施也比較差。
          想要實現運營的盈虧平衡,首先要有造血能力。但問題是,鋪面都是老百姓的,社區除了幾百平米的辦公室以外,一點集體資產也沒有。面對這么一個情況,公司應該怎么做呢?
          首先,我們做了經營權委托這項最難做的工作。
          完成了這個工作以后,我們通過策劃、規劃,重新定位街區發展結構和內容。其中,確定社區、業主(老百姓)、企業、產業方等各方的權利責任和義務以及分配機制,屬于頂層機制部分。這套頂層機制的建立,是后來我們項目可持續穩定發展的基礎。
          其次,通過風貌和基礎設施完善,改變街區形象,增加文化底蘊和經營功能。
          例如,建筑風貌強化徽派建筑符號、川西民居特色、恢復字庫、戲臺等老舊地標建筑,引水進鎮,增強親水性,為未來游客體驗提供更好的環境和設施。
          最后,也是運營最重要的一個環節。公司與街區合資成立了運營公司,由該平臺公司對街區進行統一運營管理,來打造惠里特色街區品牌。
          經過一年多時間,我們實現了策劃與規劃同步,建設與招商同步,完成了街區打造的所有工作。而項目在建成后一年,就拿到了AAAA景區牌照。
          為了保障街區市場秩序,我們建立了完善的市場機制,例如小業主沒有定價權,鋪面定價招租,不允許私下轉讓等。通過一系列運營手段的賦能,只有12000平米鋪面的惠里特色街區,在三年內就實現了運營的盈虧平衡。
          是商業模式起了作用?不完全是。我認為,真正起到核心作用的,應該是那套協同發展機制。
          因為在這個過程中,參與的各關聯方,如政府、社區、老百姓、產業方、企業等,由于有了清晰的權責體系和分配機制做保障,從而達成了高度的共識。
          我們將這套體系總結為“IOS”模式,即資源整合、統一運營、利益共享。
          通過與區域主體協同,極大降低了區域的運營成本。例如,如果街區出現垃圾不及時清理,違規經營,或者游客遺失物品等這些情況,都會有人及時在微信群里面反饋。反饋的人可能是居民,也可能是商家,也有可能隨手就被他們處理了,再反饋到微信群里。

           
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